Les conditions d’éligibilité
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les propriétaires d’un logement meublé et équipé soumis à la location. C’est un dispositif fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux, à condition que les revenus locatifs annuels perçus soient inférieurs à 23 000€, ou que ceux-ci représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal. Dans le cas d’un dépassement de ces plafonds, on parle alors du statut Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Comment s’inscrire ?
Rien de plus simple ! Il suffit d’envoyer le formulaire P0i de déclaration de début d’activité, dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
LMNP micro BIC ou LMNP réel, quel régime choisir ?
En qualité de loueur meublé non professionnel, les revenus issus de l’activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au moment de la déclaration de ses revenus locatifs, le propriétaire bailleur a le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-Bic ou le régime réel. Chacun disposant de ses propres spécificités.
Le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire)
Le régime micro-Bic propose un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, autrement dit, une imposition de 50% des loyers bruts perçus (contre 30% pour les locations vides). Pour en bénéficier, la somme des revenus LMNP annuels perçus ne doit pas excéder les 72 600€ HT. Ces revenus locatifs doivent être déclarés par le biais du formulaire de déclaration complémentaire des revenus.
Le régime réel
Si les revenus LMNP annuels dépassent le plafond fixé à 72 600€ HT, c’est donc le régime réel qui s’applique. Celui-ci permet de déduire le montant exact des charges locatives (taxe foncière, travaux, frais de gestion et de syndic de copropriété…) et donc de baisser les impôts sur le revenu. Il est recommandé de faire appel à un comptable pour réaliser votre déclaration en LMNP réel.
Il n’existe aucune liste faisant état des charges déductibles possibles. Elles doivent simplement répondre aux conditions de déduction définies par le régime de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à savoir : correspondre à une dépense effective, justifiée par une facture notamment et effectuée dans l’intérêt direct de l’activité de location. Cependant, en cas de déficit foncier, celui-ci ne pourra être déduit que sur les revenus de même catégorie. Il est tout de même reportable pendant 10 ans.
Zoom sur les locations saisonnières
Toute location n’excédant pas 90 jours consécutifs pour un même locataire est considérée comme une location saisonnière. Elle est aussi compatible avec le statut LMNP et propose les mêmes régimes fiscaux que pour les locations meublées de longue durée.
Il convient toutefois de faire la distinction entre les locations saisonnières dites classiques et les locations saisonnières classées (meublés de tourisme, chambres d’hôtes, gîtes ruraux). Pour ces dernières, le seuil de revenus LMNP annuels perçus pour les est fixé à 176 200 € HT pour le régime micro-Bic, avec un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers.
Les cotisations et taxes à prévoir
La cotisation foncière des entreprises (ou CFE) en LMNP
Quel que soit le régime choisi, micro-Bic ou réel, les loueurs meublés non professionnels sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
La taxe foncière
La taxe foncière fait partie des impôts locaux dus par les propriétaires d’une location meublée. Elle est calculée en fonction de la valeur locative du bien définie par la collectivité locale.
La taxe sur la plus-value
Le loueur meublé non professionnel est assujetti au régime de la plus-value privée (et non professionnelle). Elle est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
L’impôt sur la fortune immobilière
En tant que particulier, le loueur meublé non professionnel est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Certaines conditions permettent de bénéficier d’une exonération.
